マンション売却を決め、不動産会社に仲介の依頼をするときの仲介手数料について、実例を踏まえて紹介します。
一般的な仲介手数料
仲介を依頼する不動産会社に支払う仲介手数料は、不動産売買契約が成立した場合に支払うものです。
そのため、成立しなかった場合には、仲介手数料はかかりません。
また、買い主を見つけて来た不動産会社への手数料は、買い主が支払いますので、売り主の負担はありません。
仲介手数料は、一般的に、
（販売価格×３％）＋６万円＋消費税 です。
売買価格が400万円以下の場合には違ってきますが、多くの場合は400万円以上になると思いますので、基本的には上記の金額になると考えて良いと思います。
したがって、仮に売却価格が3,000万円だった場合、
（3,000万円×３％）＋６万円＋消費税（10％）
となり、105万6,000円が仲介手数料となります。
仲介手数料を安くする方法
上記で、一般的な仲介手数を、
（販売価格×３％）＋６万円＋消費税
としましたが、この３％は、法律で決められた上限額です。
そのため、売り主と仲介不動産会社との間の合意があれば、３％以下のいくらであっても良いわけです。
交渉の余地はあります。
交渉の実例
仲介不動産会社を選ぶにあたり、仲介手数料の値引きが可能かどうかを確認すると、中には、値引きが可能と回答する不動産会社もあります。
但し、条件付きです。
それは、不動産会社が中古マンションの売買時に行っているサポートサービスを除外するというものです。
サポートサービスとは、『引き渡し後の一定期間に設備、建物で補修等が必要な個所が発見された場合に、その費用を不動産会社が負担する。』というサービスです。
売り主は、売買契約が成立して引き渡した後、一定期間内に発生した不具合については補修・修復の責任を負う必要があります。
その期間は、主要設備については７日間、建物については３ヶ月間となっています。
したがって、サポートサービスは、ある意味、売り主にとって保険になるものと言えます。
現在、多くの不動産会社でこうしたサービスを取り入れています。
ここでいう設備とは、給湯器やガスコンロ等です。
また、建物とは、雨漏り、シロアリ等です。
ただ、実際には、マンションで雨漏りやシロアリ被害は考えにくいと言えます。
そのため、サポートサービスをつけなくても、実質的に何ら問題ないことがほとんどです。
今まで普通に生活していたマンションで、売却した途端に建物の不具合が発生したり、設備の故障が発生したりするのは、レアケースだと思われます。
一方、不動産会社が行うサポートサービスは、売り主の責任となる期間（設備７日間、建物３ヶ月）だけが対象期間ではありません。
多くの場合は、引き渡し後２年程度の間に発生する修理・補修について、買い主に代わって不動産会社が負担するというものになっています。
そのため、こうしたサービスに入っている物件は、買い主にとって安心感を与えるものとなっています。
言ってみれば、売り主から受け取った仲介手数料の一部を、補修が必要となった場合の保険に回しているということになります。
手数料を値引きした結果起きること
上記のとおり、サポートサービスを除外すると、手数料の値引きが可能になる場合があります。
ただし、その際には、ホームページ上などで他物件と並べて表示された時に、『自分の物件だけサポートサービスのマークがない！』という状況が発生します。
もちろん、サービスを除外したのですから当然なのですが、それがかなり目立つことがあります。
不動産会社にとって、サポートサービスは買い主に向けた宣伝として行っているものであるため、当然、サービスの該当物件については、それをアピールします。
そして、ほとんどの売り主は、不動産会社の営業トークを素直に受けて、サポートサービスをつけて販売しています。
その結果、各物件がホームページに並べられたときに、『この物件だけは不具合が見つかった場合に買い主の負担になる。』といったような、マイナスの宣伝効果が現れる状況になってしまいます。
もちろん、それでも買い主が現れることは十分に考えられますが、競合物件と並べて見られたときに見劣りするのであれば考えものです。
まとめ
マンション売却の手数料を安くすることは交渉次第で可能です。
但し、それによって売却が遅れるようでは、本末転倒となってしまいます。
結局、マンションの販売価格を決めるのは売り主自身なので、仲介手数料や事前の補修など、様々にかかる費用とその効果、そしてそれを販売価格にどう反映させるかを考慮して、売却しやすい条件を設定することが必要となります。
なお、不動産売買の実情を知るのに、漫画「正直不動産」が非常に役に立ちます。
事前に読んでおくと、不動産会社の都合だけで契約が進むのを防ぐことがでると思います。
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