マンションリフォーム･リノベーション／見積依頼・会社選びの準備と方法

中古マンションを購入し、リフォームを行いました。

リフォームといっても、スケルトン（柱、梁などの構造躯体）のみを残し、あとはすべて撤去して新しくするので、いわゆる『リノベーション』です。

 

もともと、建築関係の仕事もしていたので、ある程度自分で図面を描くことはできるのですが、それに専念している時間もないので、ラフなイメージだけを準備して数社に見積を依頼し、その中から工事を発注する会社を決めました。

 

ここでは、住宅リフォームのための見積依頼と会社選び、そしてそのための準備について、自身の仕事上の経験も踏まえ、その例を紹介したいと思います。

 

見積依頼のための準備

見積依頼のための準備は、大きく分けると、リフォームのプランを考えることと、見積依頼する会社を選ぶことになります。

 

リフォームプランを考える

リフォームプランは、部屋の配置や空間イメージ、使用する材料などのほか、予算についての検討も含みます。

費用がいくらでもかけられるのであれば、無限にやりたいことはあるのですが、現実はそうではないので、最小限やらなければいけないことの上に、できればやりたいことを乗せていくような形になります。

 

配置プラン

今回リフォームしているマンションは、リビングダイニング、和室、洋室の２LDKです。

部屋の配置プランとして以下のことを考えました。

• リビングをできるだけ広くとる。
• 和室は洋室に変え、机と棚が置けるだけのスペースに縮小して仕事部屋とする。
• 洋室（寝室）はベッドを置ける最小限の広さとする。
• 浴室は半分のスペースに縮小し、バスタブをなくしてシャワーブースだけにする。

 

今回の場合は、中古マンションを購入して自分の使いやすいようにリフォームするというスタンスですが、今まで住んでいた家をリフォームする場合には、まず現況の問題点を列挙する方法がやりやすいと思います。

その際、現況の問題点と、こうしたいという希望とが混在しがちになりますが、ここではあくまで問題点だけを抽出するようにすると、リフォームで最小限やらなければならないことが見えてきます。

そしてそれにかかる費用が、最小限必要になる費用となります。

 

空間イメージ･使用材料

空間イメージや使用材料は、ネットや雑誌、あるいはメーカーカタログ等から、こんな感じにしたい、あるいはこの製品を使いたいといったものを探す作業です。

リフォームの計画を行う際の一番楽しい部分でもあります。

 

今回は前述のとおり、ある程度自分で空間イメージを伝えるための図面を作成しましましたが、一般的にはネットや雑誌などから気に入った事例をピックアップするのが分かりやすい方法です。

ただ、その際は、できるだけ具体的に、その事例のどの部分を採用したいかといったことを明らかにしておく必要があります。

 

ネットや雑誌で見る事例を引用して、『こんな雰囲気の部屋にしたい』とリフォーム会社に伝えても、果たしてその中の何を採用すべきなのか伝わらないことも往々にしてあります。

できるだけひとつひとつのパーツに分解して、どの部分をどのようにしたいのかをコメント書きすると、伝わりやすくなると思います。

 

なお、頭の中にあるイメージを言葉だけで伝えようとしても、間違いなく、相手にはそのとおりに伝わりません。

リフォーム工事のトラブルとして、思っていたような仕上がりになっていなかったというのは良くあることです。

そのため、できるだけ自分のイメージに合った事例写真等を集め、具体的に、ビジュアル的に伝えることが必要となります。

 

使用材料については、ある程度カタログでメーカーや製品を絞ったあと、できる限りショールームに足を運び、現物を見ることが望まれます。

特に、キッチンなどの水回り製品については、実際に見て、触れて、そしてメーカーに直接話を聞いて、リフォームプランに合うのかどうかを確かめることが必要となります。

 

今回の場合も、事前に考えていた製品の組み合わせをショールームで確認した結果、不整合な部分が判明したため、プランの見直しを行っています。

カタログだけではどうしても把握しきれないことあるので、展示品などがあるものについては、できるだけ実物のスケール感や質感を確認することが必要です。

また、マンションの場合には柱や梁が支障になり、配置しようと思っていたものが、実際にはそこに納まらないということもよくあります。

配置する場所の幅や高さを把握し、実際の製品の仕様と見合わせて、必要に応じて寸法調整ができるかどうかを確認することが必要となります。

 

なお、上記のように、ある程度プランを作成してからリフォーム会社に見積依頼をすることができれば、見積項目もはっきりし、複数社から見積を取った場合に、その比較がしやすくなります。

その結果、自分に合ったリフォーム会社を選ぶという作業もしやすくなります。

 

ただ、最初にそこまでプランを作成するのは大変だという場合は、先に信用できるリフォーム会社を探し、その会社と相談しながらプランをつくっていくという方法もあります。

従来は、そうした流れの方が一般的だったのですが、今は家に居ながらいろんな情報を手に入れることができるので、条件として整理できるところは、できるだけ整理しておいた方がその後の流れが円滑になります。

少なくとも、『リフォームで最小限やらなければならないこと』を明確にしてから、見積依頼する会社の選定を行うことが望ましいと思います。

 

見積依頼する会社の選定

見積依頼を行う会社は、一般的に３社程度が良いと言われています。

１社だけでは見積の妥当性を判断することは難しく、逆に多すぎると、その対応で忙殺されてしまうので、３社程度というのは、概ね同意できる数です。

しかし、その3社をどこにするのかというのは重要です。

リフォームの見積依頼を行う場合、当然ですが、その中から実際に工事を依頼する会社を選ぶことが前提になります。

したがって、見積依頼を行う段階で、ある程度、自分に合った会社の候補を抽出する必要があります。

 

最近では、リフォーム会社の一括紹介のサイトなども良く見かけます。

そういったサービスを利用しても良いのですが、必ずしも自分に合った会社から連絡が来るとは限りません。

一括紹介のサイトを利用するにしても、連絡してきた会社がどういった会社なのかを見極めてから見積依頼を行うかどうかを判断する必要があります。

 

会社選びの視点

住宅のリフォームを対応する会社には、リフォーム専門会社、ハウスメーカー、工務店、設計事務所、ホームセンターなどがあります。

 

今回の場合は、スケルトンだけを残した全面的なリフォーム（リノベーション）であるため、以下のような視点で見積依頼を行う会社を選定しました。

• 建築の専門知識があり、家全体の工事をトータルにコーディネートすることができること
• 地元で評判が良く、アフターサービスもしっかりしている会社であること
• その会社の実績が自分の嗜好に合っていること
• 使いたいメーカー製品を問題なく入れることができること
• 建設業許可があること

 

建築の専門知識があり、家全体の工事をトータルにコーディネートすることができる会社

今回は家全体のリフォームなので、特定の工事だけを得意とする会社は除外しました。

例えば、リフォーム専門会社の中には、元々、水回り製品を専門に取り扱っていた会社や電化製品を専門に取り扱っていた会社、あるいはインテリア製品を専門に取り扱っていた会社などから発展し、リフォーム全体を請け負うようになったところもあります。

そうした会社は、自社の専門分野の工事は得意ですが、それ以外の工事については他社に外注することになり、建築の専門知識が少ないうえに家全体のリフォームのトータルコーディネートも十分にできないことがあります。

例えば、リフォームしたい範囲が水回りに限定される場合は、水回りを得意とする会社に依頼するのも良いと思います。

しかし、家全体のリフォーム計画に対し、適正な設計･施工･管理を行うことを期待するのであれば、特定の工事を得意とする会社に依頼することは、あまり適当ではありません。

 

地元で評判が良く、アフターサービスもしっかりしている会社

住宅のリフォームにおいては、欠陥がないこと、そして仮に不都合が見つかった場合には、迅速に対応してもらえることが重要です。

また、工事上の欠陥ではないにしても、不測の故障や破損が生じた場合の対応、あるいは経年的なメンテナンスへの対応というのも気になるところだと思います。

 

そういった視点から、地域に長く根ざしていて、評判が良く、アフターサービスをしっかりやっている会社は、有力な見積依頼の候補となります。

もちろん、大手の住宅メーカーでも、大規模なリフォームを多数手がけていますし、アフターサービスをしっかりやっているところはあります。

しかし、大手の場合には担当者による差が大きく、人によって工事の品質もアフターサービスの対応にも違いが見られることが良くあります。

 

一方、創業後まもない会社でも、レベルの高い仕事をしてくれるところはあります。

むしろ、そういった会社が伸びていくことは、その地域にとっても有益であり、応援したくもなります。

ただ、実績や評価の声が少ない会社については、その良否を判断することが非常に難しくなります。

その点では、地域で長く営業し、その評判が良い会社を選んだ方が無難ではあります。

 

今回の場合は、そういった意味で、継続的に責任をもって工事あるいはアフターサービスをしてくれることが期待できるような、地域密着で評判の良い会社を選んでいます。

 

施工実績が自分の嗜好に合っている会社

会社の実績を見ると、その会社がどういった特徴や方針で家づくりを行っているのかが分かると思います。

特に、全面リフォームの場合には、自身のつくりたい家の方向性と、その会社の実績のイメージが合致しているかどうかは重要です。

 

前述した通り、特定の工事を得意とする会社やホームセンターは、家全体のリフォームプランを行うのは得意ではありません。

また、工務店の場合には、自社で設計を行うことができる会社もありますが、現場作業だけを行う会社もあります。

現場作業だけを行う会社の場合も、新築の場合は提携している設計事務所が作成した図面に基づいて建築を行うのですが、リフォームの内容によっては、ほとんど図面を書かずに工事をしてしまうこともあります。

そういった会社の場合には、特定の工事を得意とする会社と変わりはありません。

工事内容が明確で、そのとおりに形が出来上がりさえすれば良い場合には、現場作業だけを行うような工務店を選択するのもひとつの手ですし、その分、費用が抑えられる可能性もあります。

部分的なリフォームの場合には、それで十分な場合もあります。

 

しかし、全面リフォームを行う場合は、新築時と同様に、しっかりとプランを図面化することが必要ですし、そこに依頼者の持っている仕上がりイメージを落とし込むことが必要です。

その際に、依頼する会社の実績が自分のイメージに合ったものであれば、大きなギャップを生むことなく、認識を共有化しやすくなります。

 

また、その会社の人と直接会って話をすることで、自分に合う、合わないといった判断をすることもできます。

それは、自分がイメージするリフォームプランの方向性という面も、もちろんありますが、純粋に人と人との相性という面もあります。

これから一緒にリフォームしていくパートナーとして、相性というのは非常に重要な要素だと思います。

 

今回の場合は、床材や壁材など、その会社がこだわりを持って使っている材料が、自分がイメージしているものに合っているか、ということに着目して会社を選びました。

また、見積依頼を行う前に直接リフォーム会社を訪れ、自分の要望を的確に捉えてもらえそうな会社を選びました。

 

使いたいメーカー製品を問題なく入れることができる会社

リフォーム会社によっては、依頼者側が希望するメーカーの製品を使いたがらない、あるいは使おうとすると他社よりも割高になるといったところもあります。

それはどちらかというと、他に提携しているメーカーがあり、そこの製品であれば安く仕入れることができるので、できれば提携しているメーカーの製品を使って欲しいという事情であったりします。

そのため、依頼者側でどうしても使用したいメーカーの製品がある場合には、そのメーカーと提携しているリフォーム会社を見積の依頼先として選んだ方が有利となる可能性があります。

また、使いたいメーカーと提携している会社を探したいという場合には、そのメーカーからリフォーム会社を紹介してもらうという方法もあります。

 

今回の場合は、キッチンなどで利用したい製品が決まっていたので、そのメーカーと提携している会社を選びました。

 

建設業許可がある会社

リフォーム工事は、500万円未満の範囲であれば、建設業許可がなくても受注が可能です。

建設業許可とは、建設工事の完成を請け負うことを営業するために必要な許可です。

つまり、500万円未満の工事であれば、ある意味『どんな会社』であっても工事を受注することが可能だということになります。

 

家を全面的にリフォームする際には、多くの場合、500万円を超える工事費になるので、建設業許可のある会社に依頼することは必須となります。

そのため、全面リフォームを考える場合には、当初から建設業許可のある会社を探さないと、時間を無駄に費やすことになってしまいます。

 

また、仮に500万円未満の工事であったとしても、建設業許可のある会社に依頼した方が、一定の安心感はあります。

もちろん、建設業許可があれば、その会社は絶対に安心だということではなく、逆に建設業許可を持たない会社が不適正ということでもありません。

しかし、少なくとも建設業許可がある会社を条件とすることによって、何の知識も実績もない会社を除外することはできます。

 

今回の場合は、500万円以上の工事費が想定されるリフォームでもあるため、建設業許可を持つ会社に見積依頼を行っています。

 

見積依頼する会社の選定

上記のとおり、今回は、

• 建築の専門知識があり、トータルコーディネートできること
• 地元で評判が良く、アフターサービスもしっかりしていること
• その会社の実績が自分の嗜好に合っていること
• 使いたいメーカー製品を問題なく入れることができること
• 建設業許可があること

といった視点から会社を選び、結果的に地元の設計事務所を中心に見積依頼を行っています。

 

リフォームを依頼する会社の選定

見積依頼を行う会社を３社程度選定したら、その会社に現地を調査してもらい、期限を明示して見積を提示してもらうことになります。

今回の場合は、日時をずらして３社に来てもらいました。

 

各社同時に来てもらって説明する方が時間短縮にはなりますが、お互いやりにくくなるので避けた方が良いと思います。

また、多くの場合は、電気設備業者や機械設備業者など、それぞれの専門業者が一緒に現地調査に来るので、全体でかなりの人数となり、収集がつかなくなってしまいます。

１日で各社の現地調査を終わらせたいという場合でも、２時間ずつぐらいは間をあけた方が良いと思います。

 

ただ、各社には、他にも見積を依頼している会社があることは伝えておく必要があります。

その方が、価格競争が期待できるという意味もありますが、断る際に円滑に断ることができるという意味もあります。

例えば、３社に見積依頼をした場合、そのうち少なくとも２社に対しては断るという行為をしなければなりませんが、最初から他社にも見積依頼していることを伝えていれば、断ることへの抵抗感は少なくなります。

 

見積条件の明確化

現地調査時には、それぞれの会社からいろんな提言をされ、その都度当初プランを見直したくなることも考えられますが、それはリフォーム会社が決まった後にじっくりと行う方が賢明です。

見積依頼段階ではリフォーム会社を決めることが目的なので、あくまで各社とも同じ条件で見積を提示してもらい、比較できるようにしておくことが重要です。

 

予算については、２つの考え方があります。

ひとつは、予算に合わせてリフォームの仕様を提案してもらう方法です。

その場合、最初に自分が希望していたイメージよりも、グレードが下がってしまうことが良くありますが、リフォームの規模に対して予算がまったく見当違いのものでなければ、概ね一通りのリフォームを行うことは可能なものとなります。

 

もうひとつは、一旦、自分の理想とするイメージに合わせて見積を作成してもらい、それを見ながら、予算に合わせてリフォームの範囲などを取捨選択するという方法です。

予算内で一度にすべての場所のリフォームができない場合もあり得ますので、その際は段階的に行っていくことを想定し、どの部分から優先的に工事を行っていくかを判断していくことになります。

 

いずれの場合も、リフォームの予算と優先順位は最初に決めておくことが必要です。

優先順位は、前出したように『リフォームで最小限やらなければならないこと』が最優先事項になりますが、例えばそれは、既に壊れているものや機能に支障があるもの、今の状態では危険なもの、あるいは生活上極度に不便を強いられているものなどになるかと思います。

なお、予算に合わせて見積を作成してもらうのか、理想とする計画を基に見積を作成してもらうのかは、各社に統一して依頼する必要があります。

 

見積期限は２週間程度が目安ですが、何かしらの事情がある場合は、もう少し猶予があっても良いかもしれません。

ただ、約束した期限を過ぎても何の連絡もなく見積が届かない場合には、その段階でその会社は除外するのが賢明だろうと思います。

見積を依頼された会社は、その工事のほとんどが自社の専門範囲であればやりやすいのですが、そうでない場合は、その会社からさらに他社に依頼しなければならない部分が多くなります。

見積作成も、その会社から他の多くの会社に再依頼する形になるので、時間もかかり、作業も煩雑になります。

そうすると、見積期限も遅れがちになり、場合によっては依頼者側から連絡があるまで放置してしまうような会社もあります。

いずれにしても、そうした会社は、依頼したい工事に向いていない会社なので、何の連絡もなく見積が届かない会社は、除外するのが賢明です。

 

見積の確認

届いた見積については、総額も気になるところですが、その内容が重要です。

見積を確認することによって工事を依頼する会社を決めることにはなるのですが、必ずしも最も安い見積を提示した会社にするということではなく、最も信頼でき、自分の感性に合った会社を選ぶという意識の方が良いと思います。

信頼できる会社を選ぶことさえできれば、仮にもっと安い金額が他社から提示されていたとしても、それが妥当なのか、あるいは同じようなやり方ができないかなどを本音で話すこともできます。

見積金額が必ずしも最終金額ということではないので、依頼したいと思える会社が見つかったら、その後に具体的な仕様や費用については詰めていけば良いことになります。

 

見積を比較することによって最も信頼できる会社を選定するには、その見積が分かりやすく、具体的で、納得できるものになっているかを確認する必要があります。

例えばそれは、『他社の見積と極端に違う金額となっていないこと』、『依頼した条件に適合していること』『使用する材料の仕様、材料費、施工費が明示されていること』といったような視点が挙げられます。

 

他社の見積と極端に違う金額となっていない

極端に安い、または高い見積の場合でも、その理由が明らかであり、理解できるものであれば問題ないのですが、そうでない場合は、見積の精度として疑問です。

そうした精度の不確かさは、信頼できる会社の条件には該当しないと言って良いと思います。

また、見積に値引き額が示されている場合、あるいは見積に示されていなくても口頭で値引きを提示してくる会社もありますが、極端な値引きはそもそもの見積の不適切性を示していることにもなるので、そうした会社も信頼性は乏しいと言えます。

 

依頼した条件に適合している

提示した条件に合わせて見積が作成されているかどうかも重要な確認事項です。

伝えたはずのことが反映されていなかったり、うまく伝わっていなかったりするところは少なからずあるものです。

しかし、あまりにも根本的な部分で理解ができていないとか、食い違いが多い場合には、その後の工事も思いやられるので、そういった会社は除外することが賢明です。

 

使用する材料の仕様、材料費、施工費が明示されている

明細が不明な見積についても、その信頼性は乏しいと言えます。

工事費の構成は、基本的には材料費と施工費ですので、見積にはどんな材料を使うのか（仕様）と、その材料がいくらなのか（材料費）、そしてその材料を施工するのにいくらかかるのか（施工費）が記載されている必要があります。

これらが明記されていないと、数字の根拠が不明で、他社との比較のしようもありません。

明細が不明な見積は、極端に高い、または安い見積と同様に、信頼性に欠けるものであると言えます。

 

まとめ　～信頼できるリフォーム会社選び～

住宅リフォームのための見積依頼と会社選び、そしてそのための準備について、自身の経験を踏まえ、その例を紹介しました。

以下に再整理します。

 

参考）売出し情報のないマンションの購入方法