先日、中古マンションの購入を決めました。
人気のマンションでしたので、かなりの長期間にわたって不動産会社に売り出しの状況を確認し続け、ようやく購入に至ることができました。
中古マンションの人気物件については、不動産情報サイトなどに掲載される前に売買が成立してしまうことが多いのが実情です。
今回の場合も、販売情報が表に出る前に契約を決めたので、この物件の売買が行われたことは一般には分からない状態で完結しています。
ここでは、今回の経験を基に『売り出しが公表される前に情報を入手し、気に入った中古マンションを手に入れるための方法』を紹介したいと思います。
欲しい物件の事前リサーチ
人気の中古マンションの場合には、売り出し情報を得た段階ですぐに購入を決断しないと、他の人に先を越されてしまう可能性があります。
そのため、ネットや不動産会社で過去の販売実績資料を十分にチェックしておいて、『売り出し物件が出た』という情報を得た段階で、即決で購入判断をできるようにしておくことが必要となります。
実際には、売り出された部屋の内覧をしてからじっくりと考えたいところですが、他の人も事前に十分にリサーチし、即決する準備をしている可能性もあるので、１日の時間差でも後れをとってしまうことがあり得ます。
例えば、既にそのマンション内の一室に住んでいる人が、両親あるいは子供などのために、もう一部屋所有したいと思っている場合は、売り出し情報があった段階ですぐに購入を決めてしまうことも考えられます。
実際に、同じマンション内に物件を所有している人が、他の部屋を購入する例も多いそうです。
また、同一マンション内の場合には、不動産会社を経由しなくても売却物件の情報が内部で伝わりやすいという優位性もあります。
今回、様々な物件を見に行った中には、賃貸でマンションに入っている人が、そのマンション内の販売物件を探しているという例もありました。
そのため、「どうせリフォームしてしまうのだから、部屋の中の状況は関係ない」と割り切ってしまい、マンション全体の事前情報で購入の判断をしておくことも必要と言えます。
事前情報については、過去にそのマンションの売買を取り扱ったことのある不動産会社にあたるのが手っ取り早い方法です。
過去にそのマンションを取り扱った会社では、少なくともその段階でのマンションの管理状況や管理費･修繕積立金等の滞納状況等を把握しているはずなので、そうした不動産会社を探すことが望まれます。
不動産会社が物件を仲介するシステム
不動産会社は、売主から仲介を依頼された場合、基本的にはREINSという不動産情報システムに物件情報を登録することになります。
REINSに登録された情報は、全国すべての不動産会社でその内容を確認することができ、どこの不動産会社でもその物件を紹介することができるようになっています。
ただし、人気物件については、このREINSに登録されずに、あるいは登録される前に買い手が決まってしまうことがあります。
REINSに登録されずに、あるいは登録前に買主が決まる状況
物件の売買おける不動産会社の収入は、仲介手数料です。
仲介手数料は、売主側と買主側のどちらからも発生します。
売主と契約した不動産会社は、売買が成立すると売主側から仲介手数料を受け取ることになります。
買主に物件を紹介した不動産会社は、買主側から仲介手数料を受け取ることになります。
したがって、売主と契約した不動産会社が買主を探した場合には、その会社は売主、買主の両者から仲介手数料を受け取ることができるようになります。
そのため、売主と契約した不動産会社は、他の不動産会社が買主を探す前に、自社で買主を探したいと考えます。
そして、すぐに買主が見つかりそうな物件については、「なるべく情報を出したくない、あるいは情報が公開される前に買主を決めたい」ということになるわけです。
ここで、不動産売却時の契約形態について簡単に触れておきます。不動産を売却する時の仲介を媒介契約といい、一般、専任、専属専任の３種類があります。
- 一般媒介契約
売主は複数の不動産会社と契約を結ぶことができる。また、売主が自分で買主を見つけることもできる。
- 専任媒介契約
売主が契約を結ぶことができる不動産会社は１社だけ。売主が自分で買主を見つけることもできる。
- 専属専任媒介契約
売主が契約を結ぶことができる不動産会社は１社だけ。売主が自分で買主を見つけることはできない。
このうち、専任の場合は媒介契約後７日以内、専属専任の場合は媒介契約後５日以内にREINSに登録することが義務付けられています。
一方、一般媒介契約の場合には、必ずしもREINSへの登録は必要ありません。
そのため、１社の不動産会社としか契約しない場合でも、あえて一般媒介としてREINSへの登録を避けるという手段を使う不動産会社もあります。
また、専任あるいは専属専任の媒介契約の場合も、REINSに登録されるまでは他社が買主を見つけることはあり得ないので、契約からREINS登録までの間に買主が決まってしまえば、媒介契約をした不動産会社は確実に売主、買主の両者から仲介手数料を受け取れるということになります。
つまり、すぐに買主が見つかるような物件は不動産会社にとって好都合であると同時に、人気物件ほどREINSに登録されずに、あるいは登録される前に買い手が決まってしまう可能性が高いことになります。
その場合、一般の人は その物件が売り出されたことに全く気付けず、知らないうちに売買は完了しているということになります。
他社の媒介契約物件に対する不動産業界の習慣
さらに、たとえREINSに登録されていたとしても、特に地方の不動産会社などでは、他社が媒介契約を結んでいる物件を紹介したがらない傾向にあります。
そのため、仮に希望する物件が売りに出ていても、自社の媒介契約物件でなければ、『販売物件なし』と返答されることもあります。
ですので、複数の不動産会社を回って確認することも必要となります。
もちろん、他社が媒介契約している物件を紹介する不動産会社もありますし、そういった不動産会社を選ぶべきとも言えます。
気に入った中古マンションの売り出し情報を いち早く入手するために
上記のとおり、人気のマンションについては、世の中に売り出しの情報が出る前に買主が決まってしまうことがあります。
そのため、気に入ったマンションを手に入れたいと思ったら、できるだけ多くの不動産会社にその希望を伝えておき、世に出る前の情報を入手する必要があります。
ただ、既にそうして不動産会社に希望登録している人も数多くいるので、希望を伝えておくだけでは不十分とも言えます。
大手の不動産会社なら、登録者に自動的にメールがいくようにしているところもありますが、そうでない不動産会社も多数あります。
さらに、登録者の中には多くの物件に対して気軽に希望を伝えているだけの人も多数おり、また、登録者が既に他の物件を入手している場合もあるので、不動産会社は、ひとりひとりの要望に対して十分にフォローしているわけではありません。
例えば、あるマンションで売り出し物件があり、その物件に対して過去に希望登録をしていた人がとしても、たまたま目の前にその物件を希望する別の人がいたら、不動産会社は、その目の前の人との契約を進めてしまうことも十分にあり得ます。
したがって、気に入った物件があったら、頻繁にその売り出し状況を確認し、その物件を希望していることを繰り返し不動産会社に伝えることが必要です。
特に、同一物件に対して多くの希望者がいる場合には、その中でも一番早く情報を入手する必要がありますので、希望物件が売り出された時には第一に自分のこと思い出してもらえるように頻繁に連絡をとっておくことが必要です。
また、不動産会社によっては、そのマンションに売却希望者がいないか、チラシを配布するなどの営業活動を行ってくれるところもあります。
とにかく、できるだけ多くの不動産会社にこまめに連絡をとって、「その物件が売り出されたら、すぐに購入する意思がある」ということを覚えておいてもらう必要があります。
まとめ
今回、ようやく希望の物件を入手することができたため、その体験を踏まえ、売り出し情報のない物件の入手方法を紹介しました。
ただ、実際には知らないうちに他の不動産会社で当該マンションの売買が行われていた可能性も十分にあり得ます。
自分が声をかけていた不動産会社に物件の売却情報が入ってこない限りは、こちらにも情報が届かないので、とにかく幅広く、こまめに不動産会社に連絡をするという地道な努力が必要です。
実は今回の場合、『マンション所有者から不動産会社に売却相談があった』という、かなり早期の段階で、その情報を教えてもらっています。
もちろん媒介契約前なので具体的な部屋の位置や金額などは伏せた状態での情報でしたが、早い段階でそういった話を聞くことができたため、他の購入希望者からの問合せが来る前に購入の準備を進めることができました。
こうした早期の情報を得られるようになれば、気に入った物件を手に入れることができる確率は相当高くなります。
気に入ったマンションがあり、売却情報を待っているという方は、参考にしてもらえたらと思います。
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