実家じまい／定期借地権がある場合は解体・更地化しても地代は残る

親が亡くなり、しばらくそのままにしていた実家を取り壊すことにしました。

解体費用については、150万円程度かかることを想定していました。

ところが、隣家から『その家を使わせてもらえないか』という思わぬ話が出てきました。

老朽化して資産価値もほとんどない家なので、まったく予想もしていない展開だったのですが、結果的には隣家に無償で譲渡することになりました。

譲渡をしてしまえば、解体費用が不要となります。

もちろん、譲渡を行うためには事務的な手続きが必要となり、そのための費用が発生しますが、家の解体費用と比べたら、はるかにその負担は小さなものとなります。

さらに、費用的なメリットはこれだけではありませんでした。

それは、家を譲渡した隣家に定期借地権も合わせて譲渡したことによります。

実家は借地だったので、家の譲渡に付随して土地の借地権も譲渡したのですが、それによる費用負担の削減が解体費用以上に大きなものとなりました。

ここでは、その状況について紹介します。

定期借地権

定期借地は、期間を定めて借地契約を行うもので、期間が終了すると、借りている側はその土地を更地にして地主に返すことになります。

一般的に、住宅の場合には契約期間を50年以上として設定し、契約の更新や延長は行うことができません。

つまり、使っていない実家が定期借地権のある土地に建っている場合、契約期間が来たら原則的にはその家を取り壊し、更地にして地主に土地を返却しなければなりません。

また、契約期間中の中途解約もできません。

例えば、50年間の定期借地契約を行い、その30年目に家を取り壊して更地にした場合でも、契約期間が終了するまでの残り20年間は、引き続きその土地の借地料を支払わなければなりません。

これは、定期借地の契約が、その期間中の地主の安定的な収入確保を前提に行われることによるものです。

そのため、実家を取り壊してその土地を返そうと思っていても、実際にはその後何十年も定期借地の契約期間が残り、建物がなくても地代だけを支払い続けなければならない場合があり得ることになります。

自分の実家が借地であることは、もともと把握はしていました。

そして、親の死後は自分が地代を支払っていました。

ただ、生前に借地契約についてしっかり話を聞いていたわけではないので、状況を良く理解していたわけではありませんでした。

親が亡くなってから、いずれは『実家じまい』をする必要があるとは思っていたのですが、すぐに家を取り壊そうという気にはならなかったため、しばらくそのままの状態にしていました。

そして地代についても、月に１万円程度の金額であったため、その程度であれば当面はそのままでも良いかなと思い、その後のことはあまり意識せずに支払っていました。

そして今回、実家を取り壊そうと決意し、借地契約の状況を調べてみたところ、50年間の定期借地契約をしていること、そしてその契約期間があと20年も残っていることがわかりました。

今回の場合、結果的に実家は取壊しをせずに、隣家に無償譲渡をしたのですが、その際、定期借地権についても無償譲渡を行っています。

定期借地権の譲渡は、地主の承諾があれば特に費用などは必要とせずに行うことが可能です。

こうした手続きによって、今回、建物も土地も完全にその権利を手放すことになったのですが、その結果、解体費用が不要となり、また、本来払い続けなければいけなかった残り20年分の地代についても負担をなくすことができました。

実家は田舎にあったので、地代については月に１万円程度の極安の契約ではあったのですが、それでも20年間支払うと240万円程度となり、解体費用よりも大きな額となります。

結局、今回の件では、

の計390万円程度の負担がなくなったことになります。

無償譲渡に関する事務手続きで20万円弱ほどかかっていますが、それを差し引いても最終的に370万円ほどの費用負担が削減されたことになります。

隣家からの『その家を使わせてもらえないか』という思わぬ話から、結果的には予想外の費用負担の削減につながりました。

特殊な例かも知れませんが、こんなケースもあるという参考になればと思います。

なお、実家が定期借地権の設定された土地の上に建っている場合、期限が来たら更地にして返さなければならないということは認識されていても、その期間中は必ず地代を支払い続けなければならないということに関しては理解されていない場合も多いようです。

借地している土地の『実家じまい』を考える場合は、その契約状況を事前に確認しておく必要があります。